IMI/AIMI > Avaliação Imóveis > Determinação Valor Patrimonial

O valor base dos prédios corresponde ao valor médio de construção, por metro quadrado, adicionado do valor do metro quadrado do terreno de implantação fixado em 25% daquele valor.

O valor médio de construção é determinado tendo em conta, nomeadamente, os encargos diretos e indiretos suportados na construção do edifício, tais como os relativos a materiais, mão-de-obra, equipamentos, administração, energia, comunicações e outros consumíveis.

Por sua vez, a determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos para habitação,
comércio, indústria e serviços resulta da seguinte expressão:
Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv
em que:
Vt = valor patrimonial tributário;
Vc = valor base dos prédios edificados;
A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação;
Ca = coeficiente de afectação;
Cl = coeficiente de localização
Cq = coeficiente de qualidade e conforto;
Cv = coeficiente de vetustez.

A determinação do valor patrimonial tributário dos terrenos para construção resulta da seguinte expressão:
Vt = Vc x A x Ca x Cl x % Veap
em que:
Vt = valor patrimonial tributário;
Vc = valor base dos prédios edificados;
A = [Aa + Ab x 0,3] x Caj + Ac x 0,025 + Ad x 0,005
Aa = área bruta privativa autorizada ou prevista;
Ab = área bruta dependente autorizada ou prevista;
Caj = coeficiente de ajustamento de áreas;
Ac = área do terreno livre que resulta da diferença entre a área total do terreno e a área de implantação das edificações autorizadas ou previstas, até ao limite de duas vezes a área de implantação, sendo a área de implantação a situada dentro do perímetro de fixação das edificações ao solo, medida pela parte exterior;
Ad = área do terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação;
Ca = coeficiente de afetação das edificações autorizadas ou previstas;
Cl = coeficiente de localização;
% Veap = percentagem do valor das edificações autorizadas ou previstas com terreno incluído.
Por sua vez, o valor da área de implantação varia entre 15% e 45% do valor das edificações autorizadas ou previstas.

O valor base dos prédios fixado para vigorar em 2023 é de € 665,00 (Portaria n.º 7-A/2023, de 3 de janeiro).

A área de implantação é a área situada dentro do perímetro de fixação do edifício ao solo medida pela parte exterior, incluindo a área ocupada por alpendres e telheiros com pilares fixos ao solo. A área dos telheiros e alpendres não integra todavia a área bruta dependente, visto não ser área fechada. Quando a área de caves se prolonga para além do corpo principal do edifício e a cobertura desta estiver acima do nível do solo, esta área integra igualmente a área de implantação.

A área de terreno livre do edifício ou da fração ou a sua quota-parte obtém-se a partir da diferença entre a área total do terreno e a área de implantação da construção ou construções.

A área de terreno livre corresponde ao terreno não ocupado pelas construções (espaços exteriores) e integra jardins, parques, campos de jogos, piscinas, quintais e outros logradouros.

As áreas brutas dependentes são as áreas cobertas e fechadas de uso exclusivo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas no exterior do edifício ou da fração, cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se destina o edifício ou fração, considerando-se, para esse efeito, locais acessórios as garagens, os parqueamentos, as arrecadações, as instalações para animais, os sótãos ou caves acessíveis e as varandas, desde que não integrados na área bruta privativa, e outros locais privativos de função distinta das anteriores, a que se aplica o coeficiente 0,30.

A área bruta privativa (Aa) é superfície total medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fração, incluindo varandas privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fração, a que se aplica o coeficiente 1.

A área bruta de construção corresponde ao somativo da área bruta privativa com a área bruta dependente.

O valor patrimonial tributário dos prédios rústicos é determinado nos termos do artigo 17.º do CIMI, correspondendo ao produto do seu rendimento fundiário pelo fator 20.

O valor patrimonial tributário é o valor obtido da avaliação direta dos prédios urbanos e rústicos.